图1：企业不同生命周期选址动因 1. 孵化办公空间选址 项目还处于创意早期，团队由3～10人核心技术人员组成。初创项目由于资金压力在选址办公预算上偏保守，结合创业孵化服务的孵化器等办公空间性价比较高。此外该阶段项目发展的核心是技术研发，这类型企业项目会偏好联合高校及科研院所进行孵化选址。 2. 小规模产业化厂房租用 随着企业的发展，产品开发到了可以产业化的阶段，前期因为大量研发成本投入以及市场销售处于启动阶段，因此这个时期的企业从发展角度上考虑大多不会自建厂房，更多的是希望通过政府产业园提供的标准厂房进行装修，以降低厂房建造成本和减少建设的时间周期。 这个阶段的医药企业对应的产品大多处于临床I期和II期阶段，医疗器械企业对应的产品基本处于产品注册临床申报阶段。 3. （大型）企业规模化自建厂房选址 当企业过了第一个产品销售启动阶段之后，部分企业会在其他管线上进一步发展产业化以及扩大生产规模和销售规模，因此处于这个发展阶段的企业拥有一定的资金实力支撑其扩增产能的需求。所以企业会有明确的扩张自建厂房和销售中心的需求。例如，百济神州在广州基地重点是工艺研发和专利创新，而其北京总部是药物创新研发的核心基地。 二、区域中心选址关键要素 一般来说企业的区域中心包括三种类型：研发中心、营销中心和财务中心。不管是哪种中心，其实企业落地的场地需求相对都不大，几百平米的办公场地可以满足大部分企业的需求，因此这一类的选址行为企业更多地会考虑尽量在CBD区域，这些区域交通便利、人才集聚。 不同类型的企业在不同选址阶段，其对园区的要求也基本不同，在选择方面会各有倾向性。但万变不离其宗，对于企业而言，要找到合适的土壤，企业才可能快速茁壮成长。一次正确的企业选址，相当于给自己找了一块福地，会加速企业的发展。反之，一次失败的选址，可能导致企业发展缓慢，甚至置之死地。因此，我们需要认真思考，企业在选址的时候要考虑哪些最重要的因素（土壤养分）。 根据药选址平台与众多企业和园区交流的调查研究，我们发现，决定企业发展关键的选址要素包括以下几个方面。 1. 区位交通 为什么说区位交通是生物医药和医疗器械企业选址考虑的第一关键要素呢？其实，区位交通拆开来看，是两个因素，首先是区位，其次是交通情况。 区位决定未来企业所在城市大的商业环境是什么样的，例如如果一家企业选址在绍兴，那么他所考虑的是整个江浙沪一带的市场和人才问题。反之，如果选址在中山，那么更多的是考虑在珠三角一带的影响力。所以，区位决定企业未来所处的市场环境。 其次是交通，今天的市场节奏非常快，在江浙沪包邮区，乃至京沪线一带的人可能都已经习惯当日往返的差旅节奏。如果一个地方高铁都没有开通，那这个地方的货物流转效率和人才流动效率都不会很高，如何能够保证企业能够高效地与外界对接资源呢？企业投资选址的时候会特别关注这个要素。 区位交通的背后也包括了企业的经营成本，例如对于生产型的企业，如果选择了较为偏远的地方作为生产基地，可能厂房租金或者是土地成本都很低，但是物流成本就要高很多，人才可获得性也会明显下降。 2. 产业配套资源 生物医药和医疗器械行业是高知识密集型产业，早期创业者会高度依赖地方产业配套资源，例如公共实验平台、临床资源、申报注册资源等。 部分企业属于平台类型的企业，本身就自带资源，例如CRO、CDMO类型的企业，他们对资源的要求相对较小，但是对人才资源一定有要求。 相反，研发创新型企业普遍都对产业配套资源，包括一些大型的实验设备有配套要求，因此企业在选址的时候会考虑地方是否有自己行业所需要的产业配套资源，否则自建的成本非常高，中小型企业不会考虑。最典型的资源例如废气、废液、废渣的处理，非专业园区需要企业自行处理，这必然也会影响企业选择决策。如果园区有三废集中处理措施，则会显著降低企业的建设和运营成本，增加招商引资的吸引力。 3. 产业政策 基本上每家企业在投资选址的时候都会问到当地有什么样的产业政策和人才政策。政策对于创新型企业来说，意味着地方政府是否足够重视这个产业，是否把这个产业列为重点发展的产业。从政策条款也可以看出当地政府领导是否对产业有足够深的理解，否则政策内容就不会贴合企业发展的关键里程碑。 对于企业来讲，也要考虑产业政策是否可以兑现，政策已经实行的周期，是否有成功兑现的案例，这些都是企业在考察地方政府和产业园区的时候会重点考虑的因素。在政策之外，企业还会从政府一般公共财政预算收入的角度考虑地方政府的政策兑现和扶持协议履约能力。再好的政策承诺，如果地方政府没有好的财政收入作为支撑，基本上也无从谈起履约能力。 所以，结合前面所讲的区位交通和产业配套资源来讲，区位交通好的地方一般经济都不差，因此在产业政策方面相对激进；区位交通不好的地方，由于本身经济相对落后，因此在产业政策方面也相对保守一些，地方政府所出的政策也大概率是其他区域常规政策。所以，企业在选址的时候，根据区域位置和经济发展的情况，就大概可以预知得到产业政策支持的基本情况。 4. 人才供给 任何一个企业的发展都离不开人才，尤其是生物医药这类的高科技企业。一家生物医药企业如果在一个四五线的小县城落地，而这个地方就连一所像样的大学都没有，也不在区域的核心位置，那么企业怎么可能招得到优秀的人才。有的区、县一级的开发区，可能生活配套都还欠缺，这种园区可能连招聘普通工人都困难。因此，企业在到一个地方投资选址的时候，企业家们还会深入了解当地的人才供给情况，即使当地没有高校资源，也得看这个地方的周边是否有高校，是否可以从附近的区域吸引人才，招工培养是否有难度。否则，企业建立起来的研发生产空间将会沦落为无人问津的空厂房。 5. 生活配套 人终究是环境的产物，工作是生活的一部分，当我们考虑要不要去一个地方工作的时候一定会考察这个地方的生活是否便利。从我们的调研来看，企业家所关注的生活配套就是围绕人的衣食住行几个维度，更高层的需求会包括娱乐需求。 当前企业在选择一个地方落地的时候，要去考虑员工的用餐和交通问题，例如园区是否有食堂，园区周边是否有快餐小吃店，是否有商务招待的餐馆等，园区离生活居住区一般通勤时间有多久，是否有地铁或者公交车可以到达。如果是大型企业的选址，往往可能是在一个工业园区，还需要考虑员工的娱乐需求，消费需求，甚至购房需求，小孩教育需求等。 6. 营商环境 营商环境听起来是一个很虚的指标，但确确实实会影响到企业最终是否落地。主要体现在地方主政领导是否重视这个产业，是否对这个产业的发展有一定的包容心态。一线负责对接企业的具体工作人员是否能够与企业建立良好的沟通机制，让企业高效地在当地运转起来。 以前我们经常会遇到或听到过一种说法，先把企业给吸引过来落地投资，政府承诺了很多政策条件，但到了兑现的时候往往很难兑现，这就是典型的营商环境和政府相关部门工作人员服务意识欠缺的典型表现。企业在落地投资的时候也确实会关注营商环境及口碑，毕竟对于企业来说，一旦确定在当地投资，少则是几百万的资金，多则几个亿都有可能，最终都将会影响到企业的生死存亡。 深入研究企业选址决策逻辑，协助企业做出科学合理的投资选址方案，需要建立一个系统的科学量化指标，因为不同阶段的生物医药企业对承载空间、产业资源、政策支持等方面的需求也不尽相同。 表1：选址量化指标（参考部分）
以上六点是药械企业在选址的时候非常关注的关键因素，也是地方政府和产业园区需要重点打造的招商引资竞争能力。但对于企业来讲，笔者认为政府产业政策的扶持是属于帮助企业发展壮大的锦上添花的福利，企业的生存发展还主要依赖于自身产品和业务的发展，通过借助社会资本和扩大市场规模获得更大的发展空间。政府的各种产业政策和人才政策，是基于企业发展过程当中的基础配套扶持政策。现在各地政府基本上都要求企业先投入，政府部门年末或次年再进行补贴。因此企业很难提前拿到补贴，更不可能指望扶持资金成为企业发展的救命钱。 此外，企业也需要客观考虑，在不同的阶段对于园区的需求是不一样的。因此以上所说的六大类的考量因素在实际操作当中也有排序上的不同，不能简单地一概而论。如果生物医药和医疗器械类的企业在选址方面想要获取更多的园区信息，可以通过药选址平台了解全国园区的情况，药选址运营方也可以为企业量身推荐适合企业发展的园区，欢迎与药选址平台沟通。